Ausserbetriebnahme von Heizkesseln EnEV

[Leibniz]

Und die sind bei mir - ein einfaches Leben - selbstbestimmt, ohne zu viel zu verdienen, ohne langfristige Abschreibungen oder Verpflichtungen - und ohne den Neid von anderen. Es rentiert sich hierzulande nicht, reich zu sein. Fahre nie ein groses Auto, habe eine einfache, moeglichst kleine Wohnung - und lebe DEIN LEBEN. Immer ein kleines Plus auf dem Konto; Schulden koennen gerne andere machen. Spielgeld an der Boerse ist was anderes; das hat mit dem Leben garnichts zu tun. Familienbande zaehlen, es gibt verdammt wichtiges zu tun, was mit Geld nur wenig zu tun hat.

Wir können darüber diskutieren, ob es in jedem Einzelfall ratsam ist, eine vergleichsweise komplexe Strukturierung in Trusts,SPVs, etc. vorzunehmen. Freiwillig auf die Vergünstigungen durch zumindest jährliche Abschreibungen zu verzichten erscheint mir unbegreiflich, obwohl ich in deinem konkreten Fall mangels Kenntnis der Einzelheiten nicht qualifiziert bin, mir ein Urteil zu erlauben.

Es gibt selbstverständlich wichtigere Belange als Geld. Andererseits sind in diesem Strang ja nun mittlerweile mehr als 120 Beiträge zur teuren Ausserbetriebnahme von Heizkesseln. Insofern sind meine Anmerkungen nicht mehr als möglicherweise hilfreiche Ideen. So ungerecht es erscheinen mag, dass derartige Reparaturen anfallen, so ist dieses Gebiet (Instandhaltung) eine Sackgasse. Diese Kosten lassen sich weder vermeiden noch direkt auf die Mieter übertragen.Die steuerlichen Themen hingegen sind oftmals bereits mit einem Anruf beim zuständigen Finanzamt hinreichend, um tausende Euro jedes Jahr einzusparen.

[Leibniz]

Da kommen wir sowieso nicht mehr dahin , daß wir Wucherkredite bei unseren Kindern aufnehmen können .

Das sind Adel und Industriebarone von 1900 , welche noch keine Erbschaftssteuern zahlen mussten ,
und wo die Großeltern ihren Enkelkindern Millionenbeträge schenken konnten .

Wer jetzt vom Tellerwäscher zum Millionär mutiert , muß ganz andere steuerliche Gegebenheiten meistern .


Ehrlich : Wie soll es praktisch gehen , daß Eltern weniger Geld zur Verfügung hätten , als ihre Kinder ?

Auch durch diesen Beitrag ist mein Verdacht, dass die Sachverhalte nicht in beabsichtigter Weise klar wurden. Die beschriebenen Vorgänge sind (wie mir offensichtlich erschien) fingierte Scheingeschäfte. Steueroptimierung läuft fast immer auf ein universales Grundprinzip hinaus: Gewinne innerhalb hoch versteuernder Wirtschaftsräume zu mindern, um sie zu günstigeren Bedingungen in anderen Wirtschaftsräumen oder Ertragsformen zu versteuern.

In Deutschland werden Mieteinnahmen, die Privatpersonen einnehmen, wie Lohn zur progressiv steigenden Einkommensteuer gerechnet. Diese Progression führt bekanntlich dazu, dass Akademiker als Anfänger oft bereits über 40% Abgaben bezahlen.
Zinserträge hingegen werden durch die Abgeltungssteuer versteuert, also zu 25% + Sol.Zulg. + (Kirchensteuer). Wer aus jenen Mieterträgen also Zinserträge herstellt, spart oftmals bereits erheblich. Es reicht aus (die korrekte Dokumentation vorausgesetzt), einen Scheinkredit eines Verwandten oder einer Zweckgesellschaft einzusetzen. Bereits damit lassen sich so viele Zinskosten generieren, dass der Immobilieneigentümer 100% der Einnahmen in Zinskosten verliert, also auch nicht besteuern muss.
Jene Gesellschaft oder anderweitig geeignete Person muss selbstverständlich die dabei entstehenden Zinserträge versteuern. Allerdings nur zu 26,4%. D.h. Beide Parteien können bei geeigneter Wahl der Parameter von der Differenz des sonst anrechenbaren ESt.-Satzes und der Abgeltungssteuer (26,4) profitieren. Wirklich renditestarke Immobilien bieten sich sogar an, um tatsächliche Schulden zu nutzen.
Nicht wenige Personen im Immobilienbereich nutzen freiwerdende Eigenkapitalposlter ihrer Bestandsimmobilien, um neue Objekte zu erwerben.
Das Resultat sind vorteilhaft hohe Abschreibungen, Finanzierungskosten und tatsächlich regelmäßig wachsende Erträge.

Steuern sind auch bei ehrlicher Betrachtung der größte Hebel vieler Private Equity Unternehmungen, die etwa 20% im Jahr verdienen. Also etwa das, was Staaten sonst an Steuern einnehmen.

[Leibniz]

Wiedermal äusserst lehrreich.
MfG
H.Maier

Wer die Spielregeln kennt und ein wenig über diese Dinge sinniert, wird vermutlich noch hunderte weiterer Wege finden. Es ist bekanntlich wie immer zu beachten, dass gute Informationen und Strategien niemals in der öffentlichen Medienlandschaft erscheinen. Die besten Strategien sind jene, die niemand kennt.

[Neben der Spur]

Auch durch diesen Beitrag ist mein Verdacht, dass die Sachverhalte nicht in beabsichtigter Weise klar wurden. Die beschriebenen Vorgänge sind (wie mir offensichtlich erschien) fingierte Scheingeschäfte. Steueroptimierung läuft fast immer auf ein universales Grundprinzip hinaus: Gewinne innerhalb hoch versteuernder Wirtschaftsräume zu mindern, um sie zu günstigeren Bedingungen in anderen Wirtschaftsräumen oder Ertragsformen zu versteuern.

In Deutschland werden Mieteinnahmen, die Privatpersonen einnehmen, wie Lohn zur progressiv steigenden Einkommensteuer gerechnet. Diese Progression führt bekanntlich dazu, dass Akademiker als Anfänger oft bereits über 40% Abgaben bezahlen.
Zinserträge hingegen werden durch die Abgeltungssteuer versteuert, also zu 25% + Sol.Zulg. + (Kirchensteuer). Wer aus jenen Mieterträgen also Zinserträge herstellt, spart oftmals bereits erheblich. Es reicht aus (die korrekte Dokumentation vorausgesetzt), einen Scheinkredit eines Verwandten oder einer Zweckgesellschaft einzusetzen. Bereits damit lassen sich so viele Zinskosten generieren, dass der Immobilieneigentümer 100% der Einnahmen in Zinskosten verliert, also auch nicht besteuern muss.
Jene Gesellschaft oder anderweitig geeignete Person muss selbstverständlich die dabei entstehenden Zinserträge versteuern. Allerdings nur zu 26,4%. D.h. Beide Parteien können bei geeigneter Wahl der Parameter von der Differenz des sonst anrechenbaren ESt.-Satzes und der Abgeltungssteuer (26,4) profitieren. Wirklich renditestarke Immobilien bieten sich sogar an, um tatsächliche Schulden zu nutzen.
Nicht wenige Personen im Immobilienbereich nutzen freiwerdende Eigenkapitalposlter ihrer Bestandsimmobilien, um neue Objekte zu erwerben.
Das Resultat sind vorteilhaft hohe Abschreibungen, Finanzierungskosten und tatsächlich regelmäßig wachsende Erträge.

Steuern sind auch bei ehrlicher Betrachtung der größte Hebel vieler Private Equity Unternehmungen, die etwa 20% im Jahr verdienen. Also etwa das, was Staaten sonst an Steuern einnehmen.

Entschuldigung , aber ich bin eher Praktiker als Theoretiker .

Was Du als Beispiel nanntest , hatte ich so verstanden :

Kredit von Kind : 100'000 , Zins p.a. 15% , 30 Jahre : 450'000 Zinsen ohne Tilgungen und Zinseszins .

Dieser Zinsbetrag von 450'000 wird dem Kind als Einmalige Zinsabgeltung überwiesen .
Das Kind muss diese 450'000 irgendwie versteuern ,
während die Eltern diese 450'000 irgendwie steuerlich absetzen können .

Die Zinssteuer beträgt ca. 25% , und das Kind müsste im ersten Jahr ca. 112'500 an Zinserträgen
abdrücken .

Die Eltern hingegen können diese 450'000 von ihrem Einkommen abziehen ,
und deren Steuerlast minimierte sich bei 5 Mio Erträgen und 40% Einkommenssteuersatz
von 2 Mio auf ca. 1,8 Mio .

Die Steuerminderung der Eltern betrüge 200'000 und die Steuerlast des Kindes 112'500 .
Dies machte einen Clan-Reingewinn von 87,500 , und damit kann man bei
ungefähren 7'000*12 eine Familie ernähren .

[Leibniz]

Entschuldigung , aber ich bin eher Praktiker als Theoretiker .

Was Du als Beispiel nanntest , hatte ich so verstanden :

Kredit von Kind : 100'000 , Zins p.a. 15% , 30 Jahre : 450'000 Zinsen ohne Tilgungen und Zinseszins .

Dieser Zinsbetrag von 450'000 wird dem Kind als Einmalige Zinsabgeltung überwiesen .
Das Kind muss diese 450'000 irgendwie versteuern ,
während die Eltern diese 450'000 irgendwie steuerlich absetzen können .

Die Zinssteuer beträgt ca. 25% , und das Kind müsste im ersten Jahr ca. 112'500 an Zinserträgen
abdrücken .

Die Eltern hingegen können diese 450'000 von ihrem Einkommen abziehen ,
und deren Steuerlast minimierte sich bei 5 Mio Erträgen und 40% Einkommenssteuersatz
von 2 Mio auf ca. 1,8 Mio .

Die Steuerminderung der Eltern betrüge 200'000 und die Steuerlast des Kindes 112'500 .
Dies machte einen Clan-Reingewinn von 87,500 , und damit kann man bei
ungefähren 7'000*12 eine Familie ernähren .

Richtig (Abgesehen von den repräsentativen Zahlen für ESt. u. Zinsen).

[Neben der Spur]

Richtig (Abgesehen von den repräsentativen Zahlen für ESt. u. Zinsen).

Wenn man dieses Konstrukt auf den Strangersteller projektiert :

Neugeborenem Enkel wird ein einfaches Sparbuch eingerichtet mit 2'000 .

Betreuende Eltern heben 1'000 ab und verleihen für 18 Jahre zu gängigen 4% .

40 Zins * 18 Jahre = 720 .

Diese 720 Zinsen werden in z.B. besser verzinste Genossenschaftsanteile für den Enkel re-investiert .

Der Kreditnehmer kauft für die übrigen 280 ein Energiesparfenster neuester Technologie .
( Den Aus- und Einbau übernähme ein weiterer Kredit )

Bei 200 Nettomiete im Monat wären es zu versteuernde 2'400 .
40% wären 960 Steuern auf die 2'400 .

Zieht man die 720 Zins von den 2'400 ab , dann wären
1'680 zu versteuern .
40% wären 672 Steuerzahlsumme : 288 Unterschied + 280 = 568 verblieben dem
kreditnehmenden Großeltern von den 1'000 aufgenommenen .

Während dessen schenken die Großeltern jeden Monat 100 Euro ,
welche die Eltern auf das einfache Sparbuch des Enkels einzahlen .

Damit wären zum neuen Jahr wieder 2'000 auf dem einfachen Sparbuch des Enkels .

Jetzt beginnt das Spiel von Neuem ...

[Neben der Spur]

Ich bin ein bißchen schwer von Begriff .

Mir war der prakrische zeitliche Ablauf nicht ganz klar .

Angenommen , der Kredit wird im Mai aufgenommen ,
und der Fälligkeitstermin des Zinsbetrages in den Dezember gelegt .

Für diese 1'000 bekäme der Strangersteller schon etwas , wie mehrere
Solarzellen-Panele .

Bei Überprüfung muss eine Rechnung von ca. 1'000 vorliegen .

Mit solch einer Vorgehensweise hätte der Strangersteller die Mōglichkeit ,
seine gar nicht kleine Dachfläche nach und nach mit Modulen verschiedener
Produktlinien und Hersteller vollzupflastern , Wechselrichter zu kaufen ,
und Erweiterbare Akku-Stromspeicher einzubauen .


Des weiteren käme auch eine andere Laufzeit wie 14 Jahre bei 5% in Betracht ,
damit sich der Enkel einen benötigten Computer erwerben kann , das nächste Jahr einen Laptop ,
das nächste Jahr einen Moped-Führerschein und dann mit 17 anfangen ,
einen PKW-Führerschein zu machen , Mietkaution für den Auszug aus der Elterlichen Wohnung ,
und so weiter und so fort .

Der Kreditgeber hat ein gewisses Kreditausfallrisiko ,
und der Kreditnehmer spart die Restschuldversicherung ,
die er ab einem gewissen Alter obligatorisch bei der
Kreditaufnahme bei einer Bank zu zahlen hätte .

[Neben der Spur]

Verbessertes Rahmen-Scenario :

Der Kreditnehmer lebt quasi von der Hand in den Mund ;
er hat zwar liquide Mittel auf gewöhnlichen Sparbüchern ,
aber diese sind zweckgebunden für Reparaturen in Notfällen ,
denn obwohl Versicherungen bestehen , könnte die Versicherung
zahlungsunfähig , zahlungsunwillig werden oder die Zahlung verzögern ,
und Handwerkerreparatur-Rechnungen fällig werden .

Diese einfachen liquiden Sparguthaben haben maximal eine geparkte Summe von 2'000 .
Diese Ernstfallgroschen will der Kreditnehmer nicht antasten .

Sämtliche anderen Geldanlagen haben mehrjährige Kündigungsfristen .


Im Mai hätte der Kreditnehmer erst bei 5 Monaten * 200 € Nettomiete eine Investitionssummme von 1'000 hereinbekommen.

Der Kreditnehmer möchte aber spontan eine realistische Summe von 3'000 investieren .

Da er paranoid ist , und seine zweckgebundenen liquiden Konten nicht zweckfern veruntreuen möchte ,
und die einzelnen liquiden Konten auch nicht die gewünschte Summe aufweisen ,
bettelt der Kreditnehmer seine Krummbuckelige Verwandschaft an .

Drei Kreditverträge zu jeweils 1'000 € werden getätigt mit folgenden Konditionen :
* 10 Jahre Laufzeit zu 7%
* 12 Jahre Laufzeit zu 6%
* 14 Jahre Laufzeit zu 5%

Die fälligen Zinssummmen betragen im Dezember 700 + 720 + 700 = 2120 € ,
und können von der Gesamtmietsumme von 12 Monaten * 200 € Nettokaltmiete abgezogen werden .
Der zu versteuernde Betrag aus den Mieteinnahmen reduzierte sich von 2400 auf 280 € .

Anstelle von 2400 * 0.4 würden nur 280 * 0.4 € an das Finanzamt abzuführen sein .


Für 3'000 kann man schon etwas wuppen , wie zum Beispiel den Einbau eines Energiesparfensters
im Werte von 1'000 Euro , Tischlerfirma 2 Mann * 4 Std * 55 € = 440 € , Nachbesserungsarbeiten pauschal
500 € für einen Maler , plus Reserve für Unvorhergesehenes .

Der Mieter bekommt mit oder ohne Quittung 100 € in die Hand gedrückt ,
damit er während des Tages nicht dumm in der Wohnung herum steht ,
und sich den Tag woanders ( Kino, Restaurant ) aufhalten kann .


Bei zwei Gaubenfenstern , zwei Dachwohnfenstern ( Velux als gängige Marke ) und zwei
Giebelfenstern könnte man so über 6 Jahre die Mietwohnung aufwerten .



Da die Kreditverträge unterschiedliche Laufzeiten haben ,
würde ab dem zehnten Jahr unregelmäßig jährlich 1'000 €
Kreditsumme an den Kreditgeber zurück zu zahlen sein ,
bei zufälliger Fälligkeit bei Laufzeitüberschneidung 2'000 ,
und diese Summe wäre durch die Mieteinnahmen gedeckt .

Die Miete wird nach jeder Aufwertung um 1¢ent / m² erhöht , bei 50 m² wären es 12 * 0.5 = 6 € / Jahr .
Der Mieter hat so bei 100 € Handgeld - 6 € Mieterhöhung immer noch 94 € "verdient" .

Nach sechs Jahren kostete den Mieter der m² 0,06 € mehr im Monat ,
bei 50 m² wären 3€ die Gesamt-Mieterhöhung innerhalb von 6 Jahren .

Statt dann vielleicht 300€ Brutto-Kaltmiete wären es nach sechs Jahren 303 € .

Ich persönlich soll jetzt nach zehn Jahren unveränderter Brutto-Kaltmiete bei
35 m² eine Mieterhöhung von +37,61 € zahlen ; sprich pro Jahr 3,76 monatlich mehr .

[Neu]

10.029,86 € - relativ preiswert. Allerdings habe ich etliche Stunden selbst abgeleistet, und Materilal gekauft und eingebaut. Etwa 1000 € Materialkosten dazu . Isolierung, Kondensatleitung, -- Dazu kommt noch der Schornsteinfeger. Insgesamt etwa 12 - 14 Mille.

[Neu]

Zur Feuerstaettenschau kamen sie zu zweit. Einen Bezirksschornsteinfeger bekommt man zugeteilt, man kann ihn nicht wechseln. Einer aufs Dach, der andere hat unten im Keller den Ofen eingeschaltet. Allerdings nur auf Stufe 2, 24 kW. Abgastemperatur 49 Grad, Zuluft im Ringspalt 31 Grad, Russzahl 0, 0, 0, (max. 1 ist heuer noch erlaubt), CO - Gehalt 6 mg/kWh (max. 1300), Sauerstoffgehalt im Abgas 2,8% ....... Abgasverlust ein Strich, es gibt wohl keinen, und sonstige Werte. "Es wurden keine Maengel festgestellt." Jetzt habe ich auch die Bescheinigung der sicheren Benutzbarkeit der Energieerzeugungsanlage und der ordnungsgemaessen Abfuehrung der Abgase Paragraph 63 .... und die Aussage, ob die Anforderungen nach EnEV eingehalten wurden. Soweit, so gut. Nur ist die Angabe zur Feuerstaette Nr. 2 eine mit "Nennwaermeleistung 24 kW". Das ist natuerlich falsch. Der Brenner ist zweistufig, einmal mit 16 kW und einmal mit 24 kW. Das kann man sowohl waehlen als auch automatisch umschalten lassen. Und auch die 9 Brennwerte waeren auf Stufe 1 (16 kW) anders als bei Stufe 2 (24 kW). Somit ist diese Bescheinigung nur fuer die Stufe 2 ausgestellt. Was also tun? Die Bescheinigung reklamieren? Oder die 1. Stufe komplett abschalten? Oder den Fehler einfach auf sich beruhen lassen?